गुरुग्राम का एक सेक्टर ऐसा है जिसकी नोएडा के साथ कोई प्रतिस्पर्धा नहीं है और वह है मिडिल-क्लास घर

गुरुग्राम की भूमि अधिग्रहण लागत में भारी वृद्धि ने अफोर्डेबल होम को नुकसान पहुंचाया है. लेकिन लक्ज़री फल-फूल रही है.

चित्रणः मनीषा यादव । दिप्रिंट

एक कॉर्पोरेट फर्म में ऑडिटर के रूप में काम करने वाले अरुण जैन ने गुरुग्राम में एक अपार्टमेंट खरीदने की अपनी दो साल से अधिक पुरानी योजना को स्थगित कर दिया है. 33 वर्षीय जैन कहते हैं, ”आप इसे लेना चाहते हैं लेकिन आप इसे पा नहीं सकते.”

मध्यवर्गीय लोगों के लिए अब गुरुग्राम में अपार्टमेंट खरीदने का सपना देखना भी मुश्किल हो गया है. जब रियल एस्टेट की बात आती है तो राष्ट्रीय राजधानी के करीब मिलेनियम सिटी अपनी पकड़ बनाए रखता है और किफायती शब्द अब इसके शब्दकोश से बाहर हो गया है.

लेकिन पहले एक स्टार्टअप चलाने वाली अरनिमल मुंजाल ने गगनचुंबी इमारतों और विशाल कॉन्डोमिनियम के बीच, बिना किसी परेशानी के गुरुग्राम में अपना नया घर ढूंढ लिया है. “दिल्ली में बहुत भीड़ है और मुझे और मेरे परिवार को लगा कि नोएडा में पर्याप्त शहरीकरण नहीं है. केवल गुरुग्राम में ही हमारे लिए मुंबई और बेंगलुरु जैसी लक्ज़री उपलब्ध है.

रियल एस्टेट एजेंट मुनीश सोनी कहते हैं, मुंजाल जैसे लोग सिर्फ एक घर नहीं खरीद रहे हैं बल्कि एक पता भी खरीद रहे हैं. जो कि उनके सोशल क्लास और स्टेटस को दिखाता है.

अपने 40 वर्षों में, मैंने मध्यम और लक्ज़री क्षेत्रों को उभरते देखा है और लेकिन मैं नाखुश हूं क्योंकि किफायती या अफोर्डेबल क्षेत्र को आगे बढ़ना चाहिए था लेकिन उसमें गिरावट आ रही है –
नारेडको के अध्यक्ष निरंजन हीरानंदानी

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इन दोनों शख्स के अनुभवों के बीच, गुरुग्राम के प्रमुख रियल एस्टेट बाजार में एक नई उलझन उभर रही है. लगभग एक दशक की मंदी के बाद यह क्षेत्र अपनी दूसरी पारी में प्रवेश कर चुका है और लक्जरी क्षेत्र ही इसका नेतृत्व करता दिख रहा है. जबकि ‘किफायती या अफोर्डेबल’ शब्द तेजी से सनअर्ब से लुप्त होता जा रहा है, लक्ज़री शब्द इसकी जगह लेता जा रहा है. डीएलएफ ने तीन दिन से भी कम समय में 1,000 से अधिक लक्जरी फ्लैट बेचकर 2024 की शुरुआत की. जो लोग काफी अमीर हैं वे इटैलियन मार्बल्स, प्लंज पूल, गज़ीबो, प्राइवेट फॉरेस्ट ट्रेल, लक्जरी क्लब हाउस और स्पा की मांग करते हैं. और सब कुछ कॉन्डोमिनियम के परिसर के भीतर होना चाहिए.

नारेडको के अध्यक्ष और रियल एस्टेट टाइकून निरंजन हीरानंदानी ने कहा, “पिछले एक साल में, किफायती आवास के मामलों में वृद्धि नहीं देखी गई है. इसमें ज़ीरो प्रतिशत की वृद्धि हुई है जबकि मध्यम और उच्च आय में, हमने कुल मिलाकर 15 प्रतिशत की वृद्धि देखी है… हमें उस वर्ग को सब्सिडी देने के लिए सरकार को प्रधानमंत्री आवास योजना जारी रखने की आवश्यकता है. हमें यह सोचने की जरूरत है कि जब हम कहते हैं सबके लिए आवास, तो यह सबसे गरीब लोगों के लिए भी होना चाहिए. अपने 40 वर्षों में, मैंने मध्यम और लक्जरी क्षेत्रों को बढ़ते देखा है और मैं नाखुश हूं क्योंकि अफोर्डेबल सेक्टर को बढ़ना चाहिए था, लेकिन हम उसमें गिरावट देख रहे हैं.”

हालांकि, लक्जरी क्षेत्र में, डेवलपर्स अमीर लोगों की जरूरतों को पूरा करने वाली उच्च स्तरीय संपत्तियों को पेश करके मांग को तेजी से भुनाकर लाभ कमा रहे हैं. एम्मार प्रॉपर्टीज, ग्रैंड हयात, ट्रम्प टावर्स और ओबेरॉय रियल्टी जैसे बड़े रियल एस्टेट दिग्गजों ने बड़ी नकदी के साथ इस बाजार में कदम रखा है. मध्यम वर्ग अब अधिक किफायती विकल्पों के लिए अपना ध्यान दूसरे एनसीआर शहर, नोएडा की ओर लगा रहा है. जैन खुद भी अपनी नौकरी बदलने और नोएडा जाने पर विचार कर रहे हैं.

और मूल्य के हिसाब से यूपी का एनसीआर बेहतर है.

नोएडा स्थित रियल एस्टेट एजेंट धीरज गुप्ता का कहना है कि शहर में अपार्टमेंट खरीदने वाले मध्यम वर्ग में पिछले दो वर्षों में वृद्धि देखी गई है. गुप्ता, जो पिछले छह वर्षों से इस इंडस्ट्री में हैं, उनका कहना है कि नोएडा का बाजार किराए से ओनरशिप की ओर शिफ्ट हो गया है और वह इस बदलाव का श्रेय गुरुग्राम में बढ़ती कीमतों, यूपी में बेहतर नियामक उपायों और नई परियोजनाओं को देते हैं.

“पहले, लोग मकान किराए पर लेते थे लेकिन अब, वे खरीद रहे हैं. हमारे पास ऐसे लोग हैं जो गुड़गांव में काम करते हैं लेकिन नोएडा में रहते हैं और मेट्रो से आते-जाते करते हैं. ऊंची इमारतों में 2बीएचके की औसत कीमत 70-80 लाख रुपये से शुरू होती है, जिसमें स्विमिंग पूल, क्लब से लेकर जिम तक सभी सुविधाएं शामिल हैं.’

नोएडा में प्रति वर्ग फुट औसत लागत 8,000 रुपये से 15,000 रुपये के बीच है जबकि गुड़गांव में यह 20,000 रुपये प्रति वर्ग फुट से शुरू होती है.

महंगी ज़मीन, ऊंची बैंक दरें

बीते दशक के अधिकांश समय में रियल एस्टेट क्षेत्र में पूरे एनसीआर में भूतिया घर देखे गए क्योंकि धीमी गति से बढ़ती अर्थव्यवस्था में खरीददार गायब बने रहे. और अब जब इस क्षेत्र में फिर से तेज़ी देखी जा रही है, तो यह औसत भारतीय की पहुंच से बाहर होने लगा है.

हीरानंदानी लक्जरी और किफायती सेगमेंट के बीच इस बढ़ती खाई के बारे में चिंता व्यक्त करते हैं.

भूमि अधिग्रहण की लागत और निर्माण की लागत कई गुना बढ़ गई है. पिछले एक दशक में ही जमीन की कीमत अधिक हो गई है. बीस गुना से भी अधिक.
– अंकुश कौल, मुख्य व्यवसाय अधिकारी, एंबिएंस ग्रुप

हीरानंदानी कहते हैं, “भले ही कीमतें बढ़ें, अमीर व्यक्ति बैंकों से पैसा उधार लेकर और ईएमआई का भुगतान करके आसानी से शानदार प्रॉपर्टी खरीद सकते हैं. लेकिन अन्य हाउसिंग सेगमेंट के मामले में ऐसा नहीं है. मध्यम वर्ग ईएमआई का भुगतान करने के लिए संघर्ष कर रहा है और यह चिंताजनक है. और ऋण पर ब्याज दर (आरओआई) पिछले तीन वर्षों में 6.5 प्रतिशत से बढ़कर 8.6 प्रतिशत हो गई है, जिससे मध्यम वर्ग के लिए घर खरीदना मुश्किल हो गया है.”

एक औसत खरीददार के लिए सिर्फ बैंक दरें ही मुश्किलें नहीं बढ़ा रही हैं. डेवलपर्स भी जमीन की बढ़ती कीमत के लिए उच्च लागत और लक्जरी अपार्टमेंट में वृद्धि को जिम्मेदार ठहरा रहे हैं.

एंबिएंस ग्रुप के चीफ बिज़नेस ऑफिसर अंकुश कौल कहते हैं., “भूमि अधिग्रहण की लागत और निर्माण की लागत तेजी से बढ़ी है. पिछले एक दशक में ही जमीन की कीमत बीस गुना से भी अधिक हो गई है. जब लोग पहले भूमि अधिग्रहण करते थे, तो यह कुल परियोजना लागत का एक अंश हुआ करता था, लेकिन अब, यह एक बड़ी लागत है, इसलिए स्वाभाविक रूप से आपको परियोजना को व्यवहार्य बनाने के लिए अपना आधार मूल्य बढ़ाना होगा और डेवलपर्स को भी अपने आरओआई (रिटर्न ऑन इन्वेस्टमेंट) की आवश्यकता तो होगी ही.”

दिप्रिंट ने हरियाणा के टाउन एंड कंट्री प्लानिंग एंड अर्बन एस्टेट डिपार्टमेंट के अतिरिक्त मुख्य सचिव, अरुण गुप्ता से संपर्क किया, लेकिन उन्होंने टिप्पणी करने से इनकार कर दिया.

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एक मिडिल क्लास दुविधा

2022 की गर्मी थी जब जैन पहली बार एक सहकर्मी से मिलने के लिए गुरुग्राम के गोल्फ कोर्स रोड पर डीएलएफ क्रेस्ट गए थे. अरावली का व्यू और गोल्फ कोर्स की पृष्ठभूमि में क्लब, स्पा और सैलून की लक्जरी सुविधाओं के साथ 2013 में लॉन्च की गई डीएलएफ की एक पुरानी संपत्ति, जैन वहां 3बीएचके खरीदने के इच्छुक थे. लेकिन महज कीमत की पूछताछ के बाद ही उन्हें पता चल गया कि यह उनके लिए मुश्किल है. 27,00 वर्ग फीट में फैली इस संपत्ति की कीमत 4.7 करोड़ रुपये है. और कीमत तब से दोगुनी होकर 9 करोड़ रुपये हो गई है.

पिछले दो वर्षों में, जैन ने विभिन्न प्रोजेक्ट्स के चलते कई यात्राएं की हैं, ब्रोकर्स के साथ अपना वीकेंड बिताया है और अपने घर की तलाश की है. कोई भी उन्हें 1 करोड़ रुपये की कीमत पर 3बीएचके अपार्टमेंट नहीं दिखा सका, यहां तक कि गुरुग्राम के बाहरी इलाकों में भी – सेक्टर 106 में एमआरजी क्राउन से लेकर सोहना रोड पर सिल्वरग्लेड्स से लेकर सेक्टर 37 डी में बीपीटीपी के पार्क जेनरेशन तक.

अब खुद का घर न होना उनकी निजी जिंदगी को प्रभावित कर रहा है. जैन शादी नहीं कर रहे हैं क्योंकि वह अपने परिवार को पहले किराए पर रहने और फिर प्रॉपर्टी खरीदने के बाद घर बदलने की परेशानी में नहीं डालना चाहते हैं. लेकिन सोहना रोड पर तीन लोगों के साथ एक अपार्टमेंट साझा करने वाले जैन के लिए यह इंतजार अब मुश्किल लग रहा है.

निराश जैन कहते हैं, ”यहां तक कि सोहना रोड और सेक्टर 60 और 70 जैसे अन्य सेक्टरों में भी अच्छे अपार्टमेंट 2-3 करोड़ रुपये से शुरू होते हैं.” वह इसे “मध्यम वर्ग की दुविधा” कहते हैं. और इसका सामना कई लोगों को करना पड़ रहा है जो घर खरीदने या किराये पर रहने के बीच निर्णय नहीं ले पा रहे हैं.

रियल एस्टेट एजेंट पंकज कुमार, जो एक दशक से इस व्यवसाय में हैं और डील्स करते हैं, कहते हैं कि नागरिक बुनियादी ढांचा तैयार नहीं होने के बावजूद 72, 74, 80, 106 और 37डी जैसे नए सेक्टरों में नई हाई-एंड संपत्तियों की आमद देखी जा रही है. मध्य-स्तर और लक्जरी संपत्तियों में।

“ये सेक्टर और इलाके विकसित हो रहे हैं। उनके पास अभी भी नागरिक बुनियादी ढांचे का अभाव है। वे मुख्य शहर से अच्छी तरह से जुड़े नहीं हैं और सुनसान दिखते हैं। लेकिन अब, बाजार का ध्यान इन क्षेत्रों पर केंद्रित हो रहा है क्योंकि नई संपत्तियां सामने आ रही हैं। लेकिन इससे कीमत नहीं बदलती, 1.5 करोड़ रुपये से कम कीमत पर कुछ भी मिलना मुश्किल है,” कुमार कहते हैं।

दलाल कह रहे हैं कि आपको दो करोड़ रुपये में कुछ नहीं मिलेगा. वे साउथ गुरुग्राम जाने का सुझाव देते हैं, जो गुरुग्राम बिल्कुल भी नहीं बल्कि सोहना है और सुनसान है व कनेक्टिविटी भी अच्छी नहीं है.
– गुरुग्राम के एक घर खरीददार ने कहा

लेकिन जैन के विपरीत, बक्सी किराए पर रहकर खुश है. वह नोएडा जैसे शहर में नहीं जाना चाहता.

बक्सी कहते हैं, ”गुरुग्राम में नोएडा की तुलना में देने के लिए बहुत कुछ है और अब मेरा बेटा बड़ा हो रहा है, मैं चाहता हूं कि वह उस लाइफ स्टाइल का अनुभव करे.”

स्वतंत्र टेक्नॉलजी पत्रकार अभिषेक बक्सी इसी खींचतान के बीच फंसे हुए हैं. वह दूसरी संपत्ति बेचने के बाद मिले पैसे से एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहे हैं. पिछले 12 वर्षों से डीएलएफ के फेज़ 5 में अपने परिवार के साथ किराए के घर में रहकर, बक्सी 60,000 रुपये का भारी किराया चुकाते हैं. हालांकि, वह इसके लिए ज्यादा शिकायत नहीं कर सकते क्योंकि वह उस कीमत के साथ आने वाली लक्ज़री का आनंद लेते हैं – क्लब, स्पा, हाइपर कनेक्टिविटी और एक विशिष्ट जीवन शैली. लेकिन वह इसे खरीदने में सक्षम नहीं है – वही सुविधाएं, कनेक्टिविटी और जीवनशैली गुरुग्राम के बाहरी हिस्सों में एक दूर की अवधारणा है.

वह अफसोस जताते हुए कहते हैं, “ब्रोकर्स कह रहे हैं कि आपको दो करोड़ रुपये में कुछ नहीं मिलेगा. वे दक्षिण गुरुग्राम जाने का सुझाव देते हैं, जो बिल्कुल गुरुग्राम नहीं बल्कि सोहना है और सुनसान है और अच्छी तरह से कनेक्टिविटी भी नहीं है.”

लेकिन जैन के विपरीत, बक्सी किराए पर रहकर खुश हैं. वह नोएडा जैसे शहर में नहीं जाना चाहते.

बक्सी कहते हैं, ”गुरुग्राम में नोएडा की तुलना में देने के लिए बहुत कुछ है और अब मेरा बेटा बड़ा हो रहा है, मैं चाहता हूं कि वह उस जीवनशैली का अनुभव करे.”

इस दर पर, एनसीआर जल्द ही लक्ज़री चाहने वाले अमीरों और स्थिरता और बचत करने वाले मध्यम वर्ग के बीच विभाजित होने जा रहा है. जो लोग स्पा, गोल्फ कोर्स, जंगल और फैंसी पेंटहाउस चाहते हैं वे गुरुग्राम जाते हैं और जो लोग सामुदायिक और पारिवारिक क्लब हाउस चाहते हैं वे नोएडा में खरीदारी करते हैं. सीईओ और यूनिकॉर्न फाउंडर गुरुग्राम की ओर रुख कर रहे हैं, धीरे-धीरे ऊपर उठ रहे, कड़ी मेहनत करने वाला, ईएमआई चुकाने वाला मध्यम वर्ग नोएडा की ओर जा रहा है.

एनसीआर का एक और शहर – गाजियाबाद – जिसकी लंबे समय से किफायती होने की छवि रही है, किफायती घरों की उपलब्धता में कमी का अनुभव कर रहा है. गौर्स ग्रुप के सीएमडी मनोज गौड़ कहते हैं. “डेवलपर्स को अब किफायती सेगमेंट के निर्माण में कोई आकर्षक ऑफर नहीं दिख रहा है. सरकार ने अपनी योजनाएं वापस ले ली हैं और अब केवल वे ही इस पर जोर दे सकते हैं. आवंटन दर 5,000-9,000 रुपये प्रति वर्ग फुट के बीच है, जो नोएडा या गुरुग्राम की तुलना में बहुत कम है. इसलिए, डेवलपर्स को 2BHK के निर्माण में कोई ROI नहीं दिखता है. गाजियाबाद में 3बीएचके की लागत स्थान के आधार पर 85 लाख रुपये से एक करोड़ रुपये होगी.’

जहां तक गुरुग्राम का सवाल है, हरियाणा में किफायती घर और मध्यम आकार के घर के लिए नीतियां हैं जो वास्तव में सरकार की इच्छानुसार कभी नहीं चलीं. 2013 में, राज्य सरकार ने एक किफायती आवास नीति शुरू की. 2016 में, प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी द्वारा “निम्न और मध्यम आय समूहों को आवास” प्रदान करने के लिए राज्य में दीन दयाल जन आवास योजना (डीडीजेएवाई) शुरू की गई थी. लेकिन सात साल के भीतर, डीडीजेएवाई को “जमीन की उच्च लागत और निम्न और मध्यम आय वाले घर खरीदारों को लाभ पहुंचाने में इसकी विफलता” के कारण बंद कर दिया गया था. एक रियल एस्टेट डेवलपर का कहना है जिसने अपना ध्यान किफायती से लक्जरी सेगमेंट में स्थानांतरित कर दिया है.

ऊपर जिन डेवलपर का जिक्र किया गया है उनका कहना है, “गुरुग्राम में कुछ बड़े पैमाने पर आवास परियोजनाएं और अन्य रियल एस्टेट डेवलपर्स देखे गए, लेकिन यह वास्तव में आगे नहीं बढ़ पाया क्योंकि भूमि की लागत और समग्र निर्माण लागत डेवलपर्स के लिए व्यवहार्य साबित नहीं हुई.”

2013 की किफायती आवास नीति के अनुसार, सरकार ने आवंटन दर 4,200 रुपये प्रति वर्ग फुट निर्धारित की थी. 2023 में, हरियाणा सरकार ने नीति में संशोधन किया, दरों को 20 प्रतिशत बढ़ाकर 5,200 रुपये प्रति वर्ग फुट कर दिया. डेवलपर्स के पास था उन्होंने योजना के लिए निर्धारित 4,200 रुपये प्रति वर्ग फुट की दर पर निराशा व्यक्त करते हुए दावा किया कि इससे परियोजनाएं अव्यवहार्य हो गई हैं.

लेकिन आवंटन दरों में वृद्धि से किफायती क्षेत्र के लिए कोई सकारात्मक परिणाम नहीं निकला और डेवलपर्स को अभी भी इस क्षेत्र में प्रवेश करना चुनौतीपूर्ण लग रहा है.

एक रियल एस्टेट डेवलपर ने नाम न छापने का अनुरोध करते हुए कहा, “निर्माण की कुल लागत काफी बढ़ गई है. यदि आप गोल्फ कोर्स रोड पर आवंटन दर देखें, तो यह 60,000 रुपये प्रति वर्ग फुट है और नए गुरुग्राम सेक्टरों में न्यूनतम दर 20,000 रुपये प्रति वर्ग फुट है. इसलिए, किसी डेवलपर के लिए किफायती निर्माण करना व्यवहार्य नहीं है.”

कैसे लक्ज़री और अधिक लक्ज़री बन गई

गुरुग्राम में स्टार टावर स्थित अपने कार्यालय में बैठे 51 वर्षीय सोनी कहते हैं कि आलीशान कॉन्डोमिनियम का परिदृश्य बदल रहा है. और डेवलपर्स उभरती मांगों को पूरा करने के लिए कॉन्डोमिनियम तैयार कर रहे हैं. उन्होंने कहा कि खरीदार दिल्ली की भीड़-भाड़ वाली जगह के बजाय खुली जगह चुन रहे हैं और वे निवेश करने के लिए तैयार हैं.

दो दशकों तक मुंबई और बेंगलुरु में रहने के बाद, मुंजाल दिल्ली में अपने ससुराल वालों के करीब रहना चाहती थीं. उसके पास चुनने के लिए दिल्ली, नोएडा और गुरुग्राम थे. और उन्होंने गुरुग्राम को चुना.

सेक्टर 70 और 22 में लक्जरी परियोजनाओं ने पॉश गुरुग्राम को डीएलएफ और गोल्फ कोर्स जैसे क्षेत्रों से अलग करना शुरू कर दिया है. सेक्टर 22 में एंबिएंस क्रिएशन्स जैसी परियोजनाएं सिगार लाउंज सहित विविध प्रकार की सुविधाएं प्रदान करती हैं. सेक्टर 79 में डीएलएफ साउथ प्रिवाना घर से काम करने वालों के लिए आवासीय परिसर के भीतर एक कार्यालय जैसा वातावरण प्रदान करने के लिए एक सम्मेलन कक्ष प्रदान करता है.

कौल कहते हैं, ”लक्ज़री को स्थान, शहरी बुनियादी ढांचे और सुविधाओं के आधार पर परिभाषित किया जा सकता है.”

कमरों का आकार लगभग दोगुना हो गया है, बालकनी चौड़ी हो गई हैं और क्लब हाउस टॉप-एंड शेफ के साथ पांच सितारा होटलों की तरह हैं.”सोनी कहते हैं क्योंकि वह हाल ही में लॉन्च की गई डीएलएफ संपत्तियों के ब्लूप्रिंट की जांच करते हैं.

सेक्टर 70 और 22 में लक्जरी परियोजनाओं ने पॉश गुरुग्राम को डीएलएफ और गोल्फ कोर्स जैसे क्षेत्रों से अलग करना शुरू कर दिया है. सेक्टर 22 में एंबिएंस क्रिएशियन्स जैसी परियोजनाएं सिगार लाउंज सहित विविध प्रकार की सुविधाएं प्रदान करती हैं. सेक्टर 79 में डीएलएफ साउथ प्रिवाना एक कॉन्फ्रेस रूम प्रदान करता है ताकि घर से काम करने वालों के लिए घर के भीतर कार्यालय जैसा वातावरण मिल सके.

दिप्रिंट ने जिन रियल एस्टेट एजेंटों से बात की, उन्होंने लक्ज़री की मांग में वृद्धि के लिए कोविड महामारी को जिम्मेदार ठहराया. केवल लक्जरी कॉन्डोमिनियम ही नहीं, बल्कि बंगले में रहने के जैसे अनुभव के लिए शानदार विला खरीदने में भी महत्वपूर्ण रुचि दिखा रहे हैं.

प्रियंका खेमका के लिए, जिन्होंने अपना सारा जीवन दिल्ली के पॉश इलाके ग्रेटर कैलाश में गुजारा था, गुरुग्राम जाना एक बड़ा बदलाव था. कोविड ने उन्हें खुली जगहों, सूरज की रोशनी और हवा के महत्व का अहसास कराया.

खेमका कहते हैं, “कोविड ने हमारी आंखें खोल दीं और हमें अहसास हुआ कि दिल्ली अब हमारे लिए कोई विकल्प नहीं है. लोग अब छत चाहते हैं, बालकनी चाहते हैं. पहले, ग्राउंड फ्लोर की कीमत ऊपर के फ्लोर से ज्यादा होती थी, लेकिन अब इसका उल्टा हो गया है.”

खेमका ने पिछले साल पूर्वी गुरुग्राम का एक अच्छा इलाका माने जाने वाले सुशांत लोक में 2023 में एक बंगला खरीदा था.

खेमका कहते हैं, “मेरे घर की हर खिड़की से रोशनी आ रही है और हम यही चाहते थे. हम अपनी भविष्य की आवश्यकता के अनुसार स्ट्रक्चर में बदलाव की सुविधा भी चाहते थे. और यह सब अपार्टमेंट में नहीं मिल सकता.”

पिछले दो वर्षों में, लक्जरी क्षेत्र में मेक माई ट्रिप के सीईओ राजेश मागो और जेनपैक्ट के मुख्य मानव संसाधन अधिकारी (सीएचआरओ), पीयूष मेहता जैसे लोगों ने डीएलएफ मैगनोलियास में संपत्तियां खरीदी हैं. मागो ने जहां 33 करोड़ रुपये में खरीदारी की, वहीं मेहता को अपना फ्लैट 32.60 करोड़ रुपये में मिला.

अमित जैन, जो एक दशक से अधिक समय से मैगनोलिया में रह रहे हैं, गुरुग्राम के शानदार कॉन्डोमिनियम को “कंप्लीट कम्युनिटी” कहते हैं.

जैन कहते हैं, “यह एक आत्मनिर्भर समुदाय है. वे दिल्ली की तरह पार्किंग को लेकर नहीं लड़ते. उनमें कम्युनिटी की एक भावना है. शहर उन्नत है और इसमें काफी जगहों के लोग रहते हैं.”

और इन आलीशान अपार्टमेंट तक पहुंचना कोई साधारण काम नहीं है. रियल एस्टेट एजेंट सही व्यक्ति की पहचाने के लिए लिंक्डइन के जरिए वेरिफिकेशन का एक प्रोसेस रखते हैं. वे यह आकलन करने के लिए संभावित खरीददार की प्रोफ़ाइल को चेक करते हैं कि क्या वे सी-सूट की कंपनी में फिट बैठेंगे. इससे पहले कोई लग्जरी प्रॉपर्टी भी नहीं देख सकता. यह कुछ इस तरह से है जैसे किसी के नस्ल की जांच की जा रही हो.

नाम न बताने की शर्त पर केवल लक्ज़री अपार्टमेंट में कारोबार करने वाले एक ब्रोकर का कहना है, “अगर हम ये जांच नहीं करते हैं, तो इन फ्लैट्स को खरीदने की क्षमता नहीं रखने वाला कोई भी व्यक्ति सामने आ जाएगा और हम ऐसा नहीं चाहते हैं. यह हमारे समय की बर्बादी होगी.”

किफायती फ्लैट की बाजार का महत्त्व नहीं

2017 में रियल एस्टेट विनियमन और विकास प्राधिकरण (आरईआरए) के आगमन के साथ, जब परियोजना में देरी पर अंकुश लगाने और खराब डिलीवरी क्षमता वाले डेवलपर्स को बाजार से बाहर रखने की बात आती है, तो इस क्षेत्र में कुछ हद तक एक व्यवस्था देखने को मिलती है. यह सब उपभोक्ताओं के लाभ के लिए था, लेकिन मौजूदा बाजार मध्यम वर्ग के पक्ष में नहीं दिख रहा है. और कुछ डेवलपर्स का कहना है कि नियामक ने लक्जरी क्षेत्र में विकास को बढ़ावा देने में मदद की है.

सिग्नेचर ग्लोबल (इंडिया) लिमिटेड के संस्थापक और अध्यक्ष, प्रदीप अग्रवाल ने गुरुग्राम को सामाजिक बुनियादी ढांचे, उन्नत जीवनशैली सुविधाओं, बेहतर स्वास्थ्य देखभाल सुविधाओं और नौकरी के अवसरों का मॉकटेल कहा है – जो इसे घर खरीदने के लिए सबसे वांछनीय शहर बनाता है.

“लंबे समय से, गुरुग्राम में रियल एस्टेट वंचित था और लालफीताशाही में फंसा हुआ था. लेकिन RERA की स्थापना के बाद, 2019 के बाद से लॉन्च की गई लगभग 90 प्रतिशत परियोजनाएं सफलतापूर्वक वितरित की गई हैं. इससे खरीदारों के बीच विश्वास पैदा हुआ है, ”अग्रवाल कहते हैं, साथ ही आपूर्ति की कमी को भी रेखांकित करते हुए और सेक्टर कैसे सावधानी से आगे बढ़ रहा है.

उन्होंने आगे कहा, “रियल एस्टेट बाजार रेग्युलराइज़्ड हो गया है. अधिकांश रियल एस्टेट के लोग जो गंभीर व्यवसाय नहीं कर रहे थे, वे जा चुके हैं और अब केवल कुछ ही डेवलपर वहां बचे हैं.”

नाम न छापने की शर्त पर एक डेवलपर का कहना है, “लेकिन कुछ लोग ऐसे भी हैं जो अफोर्डेबल फ्लैट के उपेक्षित बाजार में प्रवेश करना चाहते हैं, लेकिन जमीन की कीमत इसमें बाधा साबित हो रही है.”

सिग्नेचर ग्लोबल गुरुग्राम और सोहना व मानेसर के आसपास के क्षेत्रों में 19 अफोर्डेबल और मध्यम आय वाली परियोजनाएं विकसित करने की योजना बना रही है. कंपनी मध्य-आय वर्ग के लिए अफोर्डेबल ग्रुप आवास विकसित करने के लिए जानी जाती है, लेकिन भूमि की बढ़ी हुई कीमतें ऐसे खरीदारों की पहुंच से उनकी औसत पेशकश को दूर कर सकती हैं.

लेकिन एक रियल एस्टेट एजेंट को संदेह है कि सिग्नेचर ग्रुप मध्यम आय वाले खरीदारों को आसानी से किफायती आवास प्रदान कर सकता है.

वह मुस्कुराते हुए कहते हैं, “अगर कोई वेतनभोगी मध्यम आय वाला प्रोफेशनल मुझसे एक अच्छा अपार्टमेंट मांगता है, तो मैं कुछ भी नहीं दिखा पाऊंगा. गुरूग्राम केवल अमीरों के लिए है. आइए इसे स्वीकार करें.”

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