नई दिल्ली: बालकिशन राठी ने पिछले पांच दशकों में दिल्ली को बहुत बदलते देखा है, खुले खेतों और धूल भरी सड़कों वाले शहर से एक व्यस्त महानगर बनते हुए. सरकारें बदलीं, नीतियां बदलीं, लेकिन एक चीज़ कभी नहीं बदली—1987 में उनके माता-पिता से ली गई ज़मीन को लेकर दिल्ली डेवलपमेंट अथॉरिटी की चिंता.
अब डीडीए उस ज़मीन को वापस लेना चाहता है.
हर कुछ साल में, डेवलपमेंट अथॉरिटी कभी नोटिस, कभी कोर्ट सुनवाई और अब फिर से ज़मीन लेने की कोशिश के साथ वापस आ जाती है. राठी की ज़मीन अकेली नहीं है. डीडीए के पास दिल्ली-एनसीआर में करीब 123 जमीन के प्लॉट हैं, जिन्हें उसने समय के साथ ज्यादातर नजरअंदाज किया है.
डीडीए ने इन प्लॉट्स को कई दशक पहले सार्वजनिक काम के लिए लिया था, लेकिन कभी असली कब्ज़ा नहीं लिया. वह समय-समय पर अपना दावा फिर से करने की कोशिश करता है, लेकिन मुआवजा और कब्ज़े को लेकर केस और जवाबी केस में फंस जाता है, लेकिन अब सुप्रीम कोर्ट उसके पक्ष में है, जिससे छतरपुर, नजफगढ़, लाडो सराय, नेब सराय, नारायणा, महिपालपुर, तिहाड़ और पालम में ज़मीन का कब्ज़ा लेने का रास्ता साफ हो गया है.
10 फरवरी को द इंडियन एक्सप्रेस में छपे एक छोटे से सार्वजनिक नोटिस में बताया गया कि डीडीए अब सुप्रीम कोर्ट द्वारा तय सेक्शन 24(2) के मामलों में ज़मीन फिर से अधिग्रहण करेगा, जिससे दिल्ली में ज़मीन को लेकर चिंता फिर से बढ़ गई है.
डीडीए ने 1987 में बढ़ती राजधानी के लिए इंफ्रास्ट्रक्चर बनाने के लिए कागज़ों पर राठी का 1 बीघा प्लॉट ले लिया था, लेकिन कब्ज़ा कभी नहीं लिया गया और राठी का कहना है कि मुआवजा न तो सही था और न ही अंतिम.
राठी, जो Ryan Construction Private Limited के मालिक हैं, ने कहा, “अधिग्रहण सिर्फ फाइलों में हुआ था.” यह केस उनकी कंपनी के नाम से दिनेश गौतम द्वारा 2013 में दिल्ली हाई कोर्ट में सेक्शन 24(2) के तहत दायर किया गया था. राठी ने यह जमीन गौतम को बेच दी थी.
लेकिन राठी की कहानी अकेली नहीं है, दिल्ली-एनसीआर में कई लोगों को इसी तरह की जमीन की समस्या का सामना करना पड़ा है.
पिछले चार दशकों में मालिक बदले, विवादित ज़मीन पर कई निर्माण हुए, परिवार बस गए और आगे बढ़ गए, लेकिन केस कभी खत्म नहीं हुए और डीडीए खुद कोर्ट के जाल में फंस गया.
जो कभी दिल्ली का भविष्य बनाने की बड़ी योजना थी, वह फाइलों, नोटिस और रुके हुए काम की कहानी बन गई, खासकर शहर के बाहरी इलाकों में, जहां विकास अक्सर नीति से पीछे रह गया.
इसका मुख्य कारण डीडीए द्वारा अपनी ही जमीन को नज़रअंदाज़ करना है, लेकिन अब देरी की सीमा खत्म हो गई है. 2024 में सुप्रीम कोर्ट के एक बड़े फैसले ने डीडीए को उन जमीनों को फिर से लेने का रास्ता साफ कर दिया, जिन्हें उसने दशकों पहले नोटिफाई किया था.
लेकिन यह अभी भी आसान नहीं है. जो ज़मीन कभी राठी के लिए शहर के बाहर खेती की ज़मीन थी, वह अब दक्षिण दिल्ली की बहुत कीमती ज़मीन बन गई है. वह इसे छोड़ने के मूड में नहीं हैं.
डीडीए के भूमि प्रबंधन विभाग के निदेशक अजय कादियान ने कहा, “सुप्रीम कोर्ट के फैसले से डीडीए को ज़मीन फिर से लेने का रास्ता मिला है. यह लंबा सफर रहा है और हमें उम्मीद है कि यह जल्द खत्म होगा. हमारी आंतरिक समिति ने 123 ज़मीन के टुकड़ों की पहचान की और 25 को छोड़ने का फैसला किया. हमने भूमि अधिग्रहण कलेक्टर (LAC) से प्रक्रिया शुरू करने को कहा है. ज़मीन मिलने के बाद, डीडीए ज़रूरत के अनुसार इनका विकास करेगा.”
राठी ने कहा, “डीडीए की नज़र दक्षिण दिल्ली की कीमती ज़मीन पर है, जहां पहले अधिग्रहण की फाइलें थीं, वहां अब घर बने हुए हैं. कई पीढ़ियां कानूनी अनिश्चितता में बड़ी हुई हैं.”
उन्होंने कहा, यह ज़मीन सिर्फ एक संपत्ति नहीं है. यह विरासत, यादें और पहचान—सब कुछ है.
मुकदमे, ज़मीन और लंबा इंतज़ार
डीडीए की ज़मीन पर रहने वाले परिवारों के लिए, कोर्ट केस का डर हमेशा छाया की तरह बना रहता है.
छतरपुर में, एक परिवार को उम्मीद थी कि उनका प्लॉट डीडीए की नई ज़मीन वापस लेने की प्रक्रिया से बच जाएगा.
लेकिन फिर अखबार में घोषणा आई. यह डीडीए के भूमि प्रबंधन विभाग द्वारा द इंडियन एक्सप्रेस में दिया गया एक सार्वजनिक नोटिस था.
संबंधित प्लॉट के एक निवासी ने कहा, “हमने जल्दी-जल्दी लिस्ट खोली. उसमें 123 मामले थे. हम स्क्रॉल करते रहे, दुआ करते रहे कि हमारा नाम उसमें न हो, लेकिन वह था.” उन्होंने कहा कि उस दिन से उनकी नींद उड़ गई. घर में बातचीत सिर्फ एक सवाल पर होने लगी: क्या हमें यह जगह खाली करनी पड़ेगी?
हालांकि, DLF छतरपुर फार्महाउस के अंदर, जो बड़े-बड़े फार्महाउस वाली जगह है, एक फार्महाउस पर डीडीए ने हाल ही में कब्ज़ा हटाया और वहां अपना नीला और पीला बोर्ड लगा दिया. बोर्ड पर लिखा है, “डीडीए लैंड अतिक्रमण करना दंडनीय अपराध है.”
एक आंतरिक समिति
डीडीए की यह नई घोषणा अचानक नहीं आई. अखबार में नोटिस आने से पहले, कई बंद कमरे की बैठकों में इस प्रक्रिया की तैयारी शुरू हो चुकी थी.
आईएनए में डीडीए मुख्यालय में, अधिकारी नक्शे, कोर्ट के कागज़ और पुराने ज़मीन रिकॉर्ड देखकर चर्चा कर रहे थे. उनके सामने काम आसान नहीं था: यह तय करना कि कौन-कौन सी ज़मीन, जो कई दशक पहले ली गई थी, अब सुप्रीम कोर्ट के फैसले के बाद फिर से ली जानी चाहिए.
कादियान ने बताया कि सुप्रीम कोर्ट के फैसले के तुरंत बाद, उसी साल एक आंतरिक समिति बनाई गई. इसमें डीडीए के वाइस-चेयरपर्सन, भूमि प्रबंधन विभाग के वरिष्ठ अधिकारी और मुख्य इंजीनियर शामिल थे—यानी प्रशासनिक और तकनीकी विशेषज्ञों की एक टीम, जिसे 40 साल पुराने मामले को सुलझाने का काम दिया गया.
कादियान ने कहा, “समिति ने विकास परियोजनाओं के लिए ज़रूरी ज़मीन की पहचान की. उनकी सिफारिश के आधार पर, डीडीए ने विज्ञापन जारी किया.”
जांच केवल औपचारिक नहीं थी. हर ज़मीन के टुकड़े को उसकी मौजूदा स्थिति, कानूनी इतिहास और भविष्य में उपयोग को देखकर जांचा गया. आखिर में, समिति ने फैसला किया कि 148 में से केवल 25 मामलों में ज़मीन फिर से नहीं ली जाएगी.
महिपालपुर, रिठाला, नेब सराय, महरौली और जसौला में फैली इन ज़मीनों को सूची से बाहर रखा गया, जो दिखाता है कि यह प्रक्रिया चुनकर की गई थी.
अगला कदम
कागज़ पर ज़मीन की पहचान करना एक बात है, लेकिन उसे वापस लेना पूरी तरह अलग बात है.
अब अगला कदम भूमि अधिग्रहण कलेक्टर के पास है, जिन्हें मुआवजा देने से पहले हर प्लॉट की कीमत तय करनी होगी और यहीं से आर्थिक असर बड़ा दिखने लगता है.
123 मामलों में सबसे पुराना मामला 1965 का है—दिल्ली विकास प्राधिकरण बनाम M/S Band Box Pvt Ltd & ORS. डीडीए ने दिल्ली के बहापुर गांव में 6 बीघा और 19 बिस्वा जमीन अधिग्रहित की थी.
Band Box Private Limited, जो 1947 में स्थापित हुई थी, मुख्य रूप से लॉन्ड्री और ड्राई क्लीनिंग का काम करती है, लेकिन इसकी स्थापना के सिर्फ आठ साल बाद ही डीडीए ने संसद के कानून के तहत इसकी ज़मीन ले ली थी.
करोल बाग में मेट्रो स्टेशन के पास एक संकरी गली में स्थित अपने ऑफिस में, कंपनी के डायरेक्टर राजेंद्र गौतम अपने ग्राहकों को देखते हैं.
गौतम ने कहा कि पिछले छह दशकों में मालिक बदल गए, लेकिन ज़मीन को लेकर विवाद खत्म नहीं हुआ.
उन्होंने कहा, “इसमें कोई शक नहीं है कि ज़मीन हमारी है और डीडीए इसे लेने में असफल रहा है.”
यहां तक कि दिल्ली हाई कोर्ट ने भी 2016 में गौतम के दावे को सही माना.
2016 के दिल्ली हाई कोर्ट के फैसले में लिखा है, “अवार्ड की तारीख से 50 साल बीत जाने के बाद भी याचिकाकर्ता को मुआवजा नहीं दिया गया है.”
जब कई दशक पहले यह ज़मीन ली गई थी, तब दिल्ली का प्रॉपर्टी मार्केट आज से बहुत अलग था. आज ज़मीन की कीमत कई गुना बढ़ चुकी है.
ज़मीन विवाद के विशेषज्ञ सूरत सिंह ने कहा, “डीडीए को मौजूदा सर्किल रेट के अनुसार मुआवजा देना होगा. ग्रामीण इलाकों में इसका मतलब सर्किल रेट का चार गुना और शहरी इलाकों में सर्किल रेट का दो गुना होता है.”
उदाहरण के लिए, 1965 की यह ज़मीन बहापुर में है, जिसका आकार 6 बीघा और 19 बिस्वा है. आज इसकी अनुमानित कीमत लगभग 250 करोड़ रुपये है.
डीडीए के लिए इसका मतलब है कि अब उसे 1980 के दशक की तुलना में बहुत ज्यादा मुआवजा देना होगा.
डीडीए के पूर्व कमिश्नर (प्लानिंग) ए.के. जैन ने कहा, “डीडीए को पैसों की कोई समस्या नहीं है; उनके पास मुआवजा देने के लिए पर्याप्त पैसा है.”
लेकिन ज़मीन पर असली चुनौती मुआवजा नहीं, बल्कि जमीन की मौजूदा स्थिति है. पिछले चार दशकों में इन जमीनों पर काफी कब्ज़ा हो चुका है.
एक अधिकारी ने नाम न बताने की शर्त पर कहा, “पिछले 40 साल में इन ज़मीनों पर भारी कब्ज़ा हो गया है. अब इसे हटाना बहुत मुश्किल है.”
जैन ने यह भी कहा कि भूमि और भवन विभाग पहले जमीन का कब्जा लेता है और फिर उसे डीडीए को सौंपता है.
नया कानून, उसकी व्याख्या और ऐतिहासिक फैसला
यह समझने के लिए कि मामला यहां तक कैसे पहुंचा, करीब चार दशक पीछे जाना होगा. इन ज्यादातर ज़मीनों को 1894 के औपनिवेशिक दौर के भूमि अधिग्रहण कानून के तहत लिया गया था. मुआवजा प्रक्रिया शुरू होने के बाद भी कई जमीन मालिक अदालत चले गए. उनका कहना था कि मुआवजा देने में देरी हुई और जमीन का असली कब्ज़ा कभी लिया ही नहीं गया.
दिल्ली हाई कोर्ट ने 2011 से ज्यादातर मामलों में जमीन मालिकों के पक्ष में फैसला दिया. Dinesh Gautam vs Govt. of NCT of Delhi and Ors मामले में अदालत ने मुआवजा देने में देरी और कब्ज़ा नहीं लेने का हवाला देते हुए याचिकाकर्ता के पक्ष में फैसला दिया.
फिर 2013 आया. कांग्रेस के नेतृत्व वाली यूपीए सरकार ने 1894 के कानून को हटाकर Right to Fair Compensation and Transparency in Land Acquisition, Rehabilitation and Resettlement Act लागू किया. इस नए कानून की धारा 24(2) ज़मीन मालिकों के लिए एक मजबूत हथियार बन गई. इसमें कहा गया कि अगर पांच साल या उससे ज्यादा समय तक मुआवजा नहीं दिया गया या कब्ज़ा नहीं लिया गया, तो अधिग्रहण की प्रक्रिया खत्म मानी जा सकती है.
ज़मीन विवाद के मामलों को लंबे समय से संभाल रहे वकील सूरत सिंह ने 2013 के कानून के बारे में कहा, “ज़मीन के मामलों में एक तरह की अव्यवस्था की स्थिति बन गई थी.”
धारा 24(2) का सहारा लेकर ज़मीन मालिक हाई कोर्ट पहुंचे और कई मामलों में जीत गए, लेकिन डीडीए इस मामले को आगे बढ़ाते हुए सुप्रीम कोर्ट पहुंच गया.
इसके बाद कानूनी अस्थिरता का दौर शुरू हुआ. Pune Municipal Corporation vs Harakchand Misirimal Solanki, जिसे पूणा कॉर्पोरेशन फैसला भी कहा जाता है, में सुप्रीम कोर्ट ने धारा 24(2) की ऐसी व्याख्या की जो जमीन मालिकों के पक्ष में थी. बाद में इंदौर डेवलपमेंट अथॉरिटी vs शैलेंद्र मामले में सुप्रीम कोर्ट की तीन जजों की बेंच ने अलग राय दी, जिससे यह भ्रम पैदा हो गया कि मुआवजा और कब्जा किसे माना जाएगा.
सूरत सिंह ने कहा, “कई सालों तक अनिश्चितता बनी रही. दोनों फैसले एक-दूसरे के विपरीत थे.”
यह अनिश्चितता 2024 तक बनी रही, जब सुप्रीम कोर्ट की तीन जजों की बेंच ने ऐतिहासिक फैसला सुनाया.
फैसले में कहा गया, “ज़मीन की बाज़ार कीमत 01.01.2014 के अनुसार तय की जाएगी और मुआवजा 2013 के कानून के प्रावधानों के अनुसार सभी अन्य आर्थिक लाभों के साथ दिया जाएगा, लेकिन पुनर्वास जैसे दावों को छोड़कर.”
डीडीए के साथ समस्या
जो मामला औपनिवेशिक दौर के कानून के तहत रुके हुए अधिग्रहण से शुरू हुआ था, वह अब मुआवजा, कब्ज़ा और साउथ दिल्ली की कीमती जमीन को लेकर बड़ी लड़ाई बन गया है. अब उस ज़मीन पर कई पीढ़ियां और घर बने हुए हैं, लेकिन सरकार का कहना है कि ज़मीन अभी भी उसी की है.
लेकिन यह लंबी चल रही स्थिति सिर्फ अदालत का मामला नहीं है. यह डीडीए के काम करने के तरीके और जटिल प्रक्रिया का नतीजा है, जिसकी वजह से अधिग्रहण दशकों तक रुका रहता है. यहां तक कि कैग ने भी अपनी 2016 की रिपोर्ट में जमीन प्रबंधन और अधिग्रहण के मामलों में डीडीए के काम की आलोचना की थी.
कैग की रिपोर्ट में कहा गया कि मार्च 2006 में किराड़ी सुलेमान नगर में 5,278 बीघा और 2 बिस्वा जमीन, जिसकी कीमत 286.41 करोड़ रुपये थी, रोहिणी रेजिडेंशियल स्कीम के लिए ली गई थी. इसमें से करीब 150 बीघा ज़मीन खाली थी, जबकि बाकी ज़मीन पर इमारतें बनी हुई थीं. इसे देखते हुए DDA ने सितंबर 2006 में सिर्फ 8.14 करोड़ रुपये ही जारी किए.
CAG की रिपोर्ट में लिखा है, “ऑडिट में पाया गया कि अवार्ड होने के दस साल से ज्यादा समय बाद भी (अक्टूबर 2016 तक) दिल्ली सरकार से कोई ज़मीन नहीं मिली. इससे अधिग्रहण का उद्देश्य पूरा होने में देरी हुई और 8.14 करोड़ रुपये की रकम फंसी रही.”
डीडीए का गठन 1947 में भारत के बंटवारे के बाद हुआ था, जब एक ही साल में पांच लाख शरणार्थी दिल्ली आए थे. डीडीए ने अगले दो दशकों के लिए 1962 में पहला मास्टर प्लान बनाया. इस दौरान उसने 56,834 एकड़ जमीन अपने कब्जे में लेकर अपने लक्ष्य पूरे किए, लेकिन असली चुनौती दूसरे मास्टर प्लान के समय आई.
जैन ने इसके पीछे के कारण बताए. उन्होंने कहा कि 1980 के दशक तक निजी डेवलपर्स बड़े स्तर पर सक्रिय नहीं थे.
उन्होंने कहा, “1980 के बाद इन डेवलपर्स ने समस्याएं पैदा कीं और जमीन माफिया ने भी प्रक्रिया रोक दी.” उन्होंने बताया कि उसी समय डीडीए द्वारका, नरेला, रोहिणी और साउथ दिल्ली जैसे नए इलाकों को विकसित करने की योजना बना रहा था.
लेकिन कुछ लोगों ने सरकार को ही दोषी ठहराया कि जमीन सही प्रक्रिया से नहीं ली गई.
Centre for Youth Culture Law and Environment (Centre for Youth Culture Law and Environment) के अध्यक्ष पारस त्यागी ने कहा, “डीडीए की ज़मीन अधिग्रहण प्रक्रिया पूरी तरह धोखा है. जब किसी की जमीन ली जाती है, तो डीडीए की जिम्मेदारी होती है कि उस व्यक्ति को संतुष्ट करे, लेकिन वे ऐसा करने में असफल रहे.”
लेकिन कुछ निवासी अभी भी उम्मीद कर रहे हैं कि इस बार उन्हें सही मुआवजा मिलेगा.
महीपालपुर के एक निवासी सिंह ने कहा, “हमने सरकार से लड़ते हुए सालों तक पैसा और समय खोया है. वे सख्त हैं और अगर अब वे हमारी ज़मीन लेना चाहते हैं, तो हम सहयोग कर सकते हैं, लेकिन हमें मौजूदा कीमत के अनुसार सही मुआवजा चाहिए.”
सुप्रीम कोर्ट के वकील सूरत सिंह ने कहा कि अगर डीडीए लोगों को सही मुआवजा दे देता है, तो वे खुशी से ज़मीन छोड़ देंगे.
उन्होंने कहा, “समस्या तब होती है जब पैसा नहीं मिलता. अगर डीडीए पैसा नहीं देगा, तो उन्हें ज़मीन पर अपना दावा छोड़ना पड़ेगा.”
(इस ग्राउंड रिपोर्ट को अंग्रेज़ी में पढ़ने के लिए यहां क्लिक करें)
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