नई दिल्ली: लाखों घर खरीदारों को राहत देने के लिए विशेषज्ञों की एक उच्च-स्तरीय समिति ने सिफारिश की है कि घर खरीदारों के पक्ष में संपत्ति के पंजीकरण या उप-पट्टे के निष्पादन की तुरंत अनुमति दी जानी चाहिए. साथ ही यह कहा गया है कि बिल्डरों से बकाया की वसूली के आधार पर लोगों को कब्ज़ा दिया जाना चाहिए, खासकर अगर परियोजना काफी हद तक पूरी हो चुकी हो.
नीति आयोग के पूर्व मुख्य कार्यकारी अधिकारी और जी20 में भारत के शेरपा अमिताभ कांत की अध्यक्षता वाली 14 सदस्यीय समिति ने सोमवार को केंद्रीय आवास और शहरी मामलों के मंत्री हरदीप सिंह पुरी को अपनी रिपोर्ट सौंपी.
मंत्रालय ने बिल्डरों की वित्तीय परेशानियों के कारण रुकी हुई आवास परियोजनाओं को पूरा करने में तेजी लाकर लाखों घर खरीदारों को राहत देने के तरीके सुझाने के लिए समिति का गठन किया था.
भारतीय बैंक संघ के अनुसार, पूरे भारत में 4.08 लाख करोड़ रुपये मूल्य की 4.12 लाख से अधिक आवास परियोजनाएं रूकी हुई है, जिनमें से लगभग 2.4 लाख यूनिट राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) में स्थित हैं, मुख्य रूप से नोएडा और ग्रेटर नोएडा में.
रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि कई परियोजनाएं ऐसी हैं जिनमें घर खरीदारों को कब्जा तो दे दिया गया है लेकिन वे अपनी संपत्ति को सरकारी अधिकारियों के साथ रजिस्ट्रेशन कराने में असमर्थ हैं.
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यह सिफारिश करते हुए कि बिल्डरों से “बकाया” वसूलने के लिए सरकारी अधिकारियों द्वारा सख्त कार्रवाई की जानी चाहिए, समिति ने बताया कि इससे अपने दायित्वों को पूरा करने के बावजूद घर खरीदने वालों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ता है.
रिपोर्ट में कहा गया है, “समिति इन सही घर खरीदारों के पक्ष में उपपट्टों के तत्काल पंजीकरण/निष्पादन की दृढ़ता से सिफारिश करती है. यह बिल्डरों से बकाया की वसूली पर निर्भर नहीं होना चाहिए. इससे लगभग एक लाख घर खरीदारों को फायदा होगा.”
इसमें कहा गया है कि ऐसे मामलों में जहां घर खरीदारों से बिल्डरों को “बकाया” भेजने की उम्मीद की जाती है, “रेरा (रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण) को बिल्डरों को दरकिनार करते हुए सीधे घर खरीदारों से ये भुगतान इकट्ठा करना चाहिए”.
समिति ने यह भी कहा कि कई हाउस प्रोजेक्ट में, निर्माण कार्य “काफी हद तक पूरा” हो चुका है, लेकिन अनापत्ति और पूर्णता प्रमाण पत्र की खरीद जैसी प्रशासनिक बाधाओं के कारण घर खरीदारों को कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है.
इसने सुझाव दिया है कि राज्यों के रेरा को अगले 30 दिनों के भीतर ऐसी परियोजनाओं की पहचान करनी चाहिए.
इसमें कहा गया है, “आवंटियों को इन इकाइयों पर ‘जैसा है जहां है’ के आधार पर कब्जा लेने का विकल्प दिया जा सकता है. आवंटी अपने घर का इंटीरियर उस शेष धनराशि से पूरा करा सकते हैं जिसका उन्होंने भुगतान नहीं किया है. एक बार पहचान हो जाने के बाद, इन परियोजनाओं के लिए कब्ज़ा और पूर्णता प्रमाण पत्र सहित मंजूरी प्रक्रिया में तेजी लाने के प्रयास किए जाने चाहिए, यह सुनिश्चित करते हुए कि आवश्यक मंजूरी तुरंत और कुशलता से दी जाती है.”
समिति ने आगे सिफारिश की, “यह बिल्डरों से बकाया की वसूली पर निर्भर नहीं होना चाहिए. किसी और देरी से बचने के लिए यह प्रक्रिया छह महीने के भीतर पूरी की जानी चाहिए. एक बार यूनिट सौंपने के बाद, पंजीकरण/उप-पट्टा किया जाना चाहिए.”
उत्तर प्रदेश RERA के पूर्व सदस्य बलविंदर कुमार ने दिप्रिंट को बताया, “समिति की सिफारिशें केंद्र सरकार और राज्य अधिकारियों द्वारा स्वीकृति के अधीन हैं. नोएडा और ग्रेटर नोएडा प्राधिकरणों को पहले सिफारिशों को स्वीकार करना होगा, क्योंकि इससे सरकार को नुकसान हो सकता है क्योंकि बिल्डरों ने अभी तक बकाया नहीं चुकाया है.”
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नोएडा और ग्रेटर नोएडा के लिए ‘मॉडल पैकेज’
समिति ने नोएडा और ग्रेटर नोएडा के लिए एक “मॉडल पैकेज” की सिफारिश की है – जहां लगभग 58 प्रतिशत रुकी हुई आवास परियोजनाएं स्थित हैं – जिसे अन्य राज्यों द्वारा भी अपनाया जा सकता है.
इसके एक पार्ट के रूप में यह सुझाव दिया है कि उत्तर प्रदेश सरकार “आर्थिक रूप से संकटग्रस्त, अधूरी परियोजनाओं को बढ़ावा देने के उद्देश्य से एक पुनर्वास पैकेज की घोषणा कर सकती है”.
इसमें कहा गया है, “परियोजनाओं को वित्तीय रूप से व्यवहार्य बनाने के लिए पैकेज डिज़ाइन किया जाना चाहिए. इस पैकेज को अपनाने वाले डेवलपर्स को तीन साल (परियोजना) को पूरा करने की समयसीमा तय करनी होगी. राज्य रेरा त्रैमासिक परियोजना लक्ष्य निर्धारित करेगा और रेरा अधिनियम के अनुसार प्रगति की निगरानी करेगा.”
मॉडल पैकेज में एक “शून्य अवधि” भी शामिल है, जब कोविड महामारी के दौरान निर्माण कार्य प्रभावित हुआ था, और वह अवधि जब अदालत के आदेशों के कारण ओखला पक्षी अभयारण्य के 10 किमी के दायरे में परियोजनाओं को निलंबित कर दिया गया था, जिसके लिए बिल्डरों को इसकी अनुमति नहीं होगी. जुर्माने के भुगतान पर ब्याज का भुगतान करना भी होगा.
पैनल ने सिफारिश की है कि योजनाओं को मंजूरी दी जाए और “बकाया राशि की मंजूरी की आवश्यकता के बिना” विस्तार दिया जाए. रिपोर्ट में कहा गया है, “प्राधिकरण को बिना किसी भुगतान के सभी परियोजनाओं को तीन साल का नया विस्तार दिया जा सकता है.”
पैनल ने एक लचीली नीति का भी प्रस्ताव दिया है जो डेवलपर्स को भूमि को आंशिक रूप से सरेंडर करने की अनुमति देता है.
रिपोर्ट में कहा गया है, “इससे डेवलपर्स को उनकी परिचालन क्षमताओं के आधार पर अपनी प्रतिबद्धताओं को समायोजित करने के लिए अधिक लचीलापन मिलेगा. समर्पित भूमि पर सभी बकाया माफ कर दिये जायेंगे. प्राधिकरण समर्पित भूमि के लिए पहले से भुगतान किए गए धन को डेवलपर्स के बकाया के साथ समायोजित कर सकता है. पिछले 10 वर्षों में जमीन की कीमतें बढ़ी हैं. सरेंडर की गई जमीन को नए आवंटियों को बेचकर प्राधिकरण को मुआवजा मिलेगा.”
दिवालियापन समाधान प्रक्रिया की दक्षता और प्रभावशीलता बढ़ाने के लिए, समिति ने सिफारिश की है कि राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण में पांच अतिरिक्त फास्ट-ट्रैक बेंच बनाई जाएं.
रिपोर्ट में कहा गया है, “ये बेंच तीन साल की अवधि के लिए बनाई जानी चाहिए और सभी लंबित इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड रियल एस्टेट मामलों को प्राथमिकता के आधार पर निपटाना चाहिए.”
(संपादन: ऋषभ राज)
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